1、企业文化与大学文化的区别
企业文化与大学文化的本质区别是协同治理应用于高校物业管理的基础。雅斯贝尔斯认为大学主要有四个任务：研究、教学和专业课知识；教育和培养；生命的精神交往；学术。他认为大学最重要的任务应该是育人，大学在一定意义上就是一个文化共同体, 文化是智慧之源、治学之基、育人之魂，因此高校物业管理应该是在大学之文化下的协同治理，大学文化对人的影响是潜移默化的并且这种影响是无时无刻、无处不在的，既包括物质层面、制度层面，还包括精神层面，并且最根本的是精神层面的影响。大学文化是一种教育文化，最终的目的是育人，大学文化内隐为大学精神，其传承实质上就是一种精神交往活动，外显为校风、学风、校园环境等，并通过“化”这一途径潜移默化地对人产生影响，“润物细无声”就是对一过程最为形象的描述，大到课堂教学，小到学校一草一木、一人一物，是通过多个主体相互作用而产生的。而企业文化则是一种经营文化，由管理者与被管理者组成，内隐为凝聚力和感召力，为外显为管理方法、管理制度，是一个管理者向被管理者传达理念的单向过程，其最终目的是实现利益的最大化。二者的本质区别要求将协同治理引入高校物业管理之中，在协商互动中使得两种文化进行有序的融合与对接，以实现高校育人的共同目标。
2、协同治理视域下高校物业管理育人属性的内在机理
首先，高等教育的最基本的职能是培养人才，这是高校一切其他活动的出发点和落脚点，也是众多利益相关者的共同目标。其次高校物业管理是一项复杂的工作，涉及到高校教职工、学生、企业等多个利益相关者，是保障教学、研究、校园生活顺利进行的关键，同时高校物业管理也涉及到高校历史、文化、氛围等多种非实体因素，这些因素共同构成了一个系统，要实现系统的良好运转，其各要素之间必须相互协商、相互适应。因此物业管理必须与其他各利益相关者围绕育人这一共同目标进行相互调适，在与多主体进行良性互动的过程中体现高校物业的育人属性，而这一过程正是通过多个主体协同治理的结果。在传统理念中，高校物业和被管理的对象是主体和客体的关系，即主体满足需要，客体享受服务，这是一个物业与高校单向的交易过程，协同治理应该是一个双向互动的动态过程，互动体现在协商，动态体现在调适，在这一过程中以实现主体与客体理念的融合，促进二者共同价值的形成。