（一）主要背景
深圳经济特区成立30多年来，实现了快速城市化。但长期以来，深圳都面临土地资源的约束。目前，深圳实际人口近2000万人，但全市土地总面积仅1997平方公里，居民面临巨大的住房压力。在未来城市发展中，随着产业结构进一步转型升级，人口结构必将发生巨大改变，可以预见，高学历和专业技术水平人口将会不断增加。住房供求关系紧张，住房结构不合理，居住成本上升等新老问题，不仅影响了深圳解决中低收入群体住房困难的能力以及吸引人才的优势，而且很大程度上制约了经济社会的可持续发展。全面解决深圳市民的住房问题已非常迫切，在此背景下，深圳市政府于2018年5月出台了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，即广受关注的“二次房改”方案，力图构建符合深圳市情的住房供给和保障体系。
从公共住房的国际经验比较研究可以看出，公共住房体系的构建必须立足于本国（地区）国情，经济社会发展水平、人口结构、住房市场发展程度、政治传统、历史背景、社会治理模式等因素。目前深圳市已经形成了较为成熟的房地产市场，因此本文将重点关注包含政策性支持住房（人才住房、安居型商品房）和公共租赁住房的公共住房体系，借鉴国际的公共住房经验，反思其政策含义，为进一步完善和优化公共住房政策提供借鉴。
（二）公共住房的国际经验启示及对深圳公共住房体系的政策含义反思
1、强化政府在公共住房中的责任主体定位
各国（地区）实践证明，政府在公共住房体系的构建中发挥着主导作用，负有通过直接或者间接手段解决公民住房问题的责任。但是，政府成为公共住房的责任主体，并不意味着政府要完全取代市场机制，而是要促进市场机制的有序运行。市场机制仍然是供应与配置住房资源最有效率的制度安排。强化政府在公共住房中的主体责任，是指在市场机制无法充分发挥作用的情况下引导市场。
从国际流行的普遍做法来看，为了调动市场力量参与公共住房的供给，政府普遍综合运用金融、财政、投资等房地产市场调控举措。深圳市亦应强化房地产市场秩序监管，坚决查处开发、销售、交易、中介等环节的违法违规行为，防范房地产金融风险。同时，鼓励采取政府和社会资本合作（PPP）模式，推进各类住房建设筹集和运营管理。
2、增加公共住房的有效土地供给
有效的土地供应是保障公共住房供应的前提条件。各国（地区）土地制度不一，有的实行土地私有制度，也有的同时存在土地私人所有与政府所有两套体系。在公共住房体系比较健全的国家，政府均采取积极举措保障公共住房的土地供给。在具体措施上，往往采取综合平衡新增用地和既有存量住房用地的配置。
深圳早已面临巨大的土地资源压力，且在快速城市化进程中存在大量的征转地历史遗留问题。那么，城市未来的发展模式由增量空间开发向存量空间的二次开发利用转型将成为必然选择。下一步，增加公共住房的土地供给必须与城市空间发展模式转型同步进行，在保障新增土地供给的同时，充分盘活存量用地用于保障公共住房的有效供应。
3、确定多层次、差异化的公共住房保障对象
公共住房政策被视作解决部分群体对住房支付能力不足的问题的重要政策手段之一。确定多层次、差异化的公共住房的保障对象即为适应不同保障对象的具体需求和承受能力，合理设置相对应的公共住房手段。公共住房的层次性划分也是基于政府承担住房市场价格与居民支付能力的差距，分层次解决住房困难家庭的住房问题的考虑。此外，公共住房针对不同收入水平的居民，差异化的保障其住房需求，也有利于节约财政支出，减轻政府负担或保障成本。深圳市构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，坚持以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的基础上，将人才住房和安居型商品房，这两种具有政府和市场合作供给特征的政策性支持住房纳入到供给体系中来，在基本住房保障和商品住房市场之间架起一个桥梁，具有重要的创新意义。
4、建立主体多元化的公共住房供应和保障体系
虽然政府是公共住房的责任主体，但是没有一个国家单凭政府力量就可以解决住房问题。许多国家（地区）往往通过政府与合作社、私人公司等其他主体相互合作来解决社会住房问题。住房领域公共服务市场化、社会化的现象比较普遍。深圳可借鉴公共住房的国际经验，通过建立有效的激励机制，吸引社会主体参与公共住房供给。响应上文第2条，有效利用城市空间存量进行公共住房保障，建立多主体的公共住房供给模式，发挥存量市场对住房供应的积极作用。可以选择对城中村、工业区配套宿舍等存量住房通过拆除重建、综合整治等手段，优化住房品质和供应数量，增加公共住房的供给。
5、发挥住房租赁市场在公共住房供给中的作用
从公共住房的国际经验来看，由于租房补贴的新方法具有选择的多样性，对政府和低收入家庭具有很大的吸引力。政府提供补贴鼓励低收入居民在市场上租房，已成为美国联邦政府援助低收入家庭的主要方式。以此而论，深圳完善公共住房体系，有必要加强住房租赁行业标准和行业管理制度建设，加快出台住房租赁法规，规范住房租赁行为，引导居民进行合理住房消费。这也是出于新增住房供应紧缺的情况下，充分发挥存量住房的积极作用的考量。另外，许多国家（地区）的租金管制制度（指导租金制度）在一定时期内起到了积极的作用。租金管制政策首先要求各地政府掌握当地所有住房的面积大小和占用情况等信息，并按照不同区位、不同房屋结构和房屋质量，提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。探索相应的租金管制制度，防止中介机构垄断房源提高房租，保障住房需要群体的租房权，是必要的也是可行的。