（一）HY公司拟发行REITs的基本情况
公募REITs的发行规模主要由入池基础资产的估值、年收入及产品期限综合确定，本次证券化拟入池资产为HY公司自专项计划成立之日起特定期间、特定区域的供暖收入所对应的供暖收费收益权。根据投资回报期法，预计本次申报规模为不超过10亿元，其中原始权益人投资比例不低于20%，净融资规模8亿元左右。
本次REITs产品发行期限，拟与特许经营权剩余期限匹配，常见供热项目期限约9-12年，根据HY公司供暖资产的实际运营情况，初步预计入池资产期限为12年。本次REITs产品收益方面，预计本次证券益率为4.0%-5.0%左右。采取资产运营分红模式，年度分红浮动收益。
基础资产概况，基础资产对应的底层资产为原始权益人，通过持有资产支持专项计划的份额而间接持有 100%股权的HY公司拥有的热力供应基础设施资产，供暖覆盖面积1700万平方米，居所属供热集团第二位，底层资产较为成熟。HY公司营业收入主要为居民供暖收入，2019年实现供暖收入3.93亿元，具有稳定的现金流，为项目的顺利进行提供了必要保证。
（二）拟发行REITs产品的流程构建
1.目标资产剥离
（1）由RL集团牵头梳理资产，将符合入池要求的资产拆分。同时由RL集团以少量现金设立新项目公司。
（2）新项目公司的股东将目标资产按照资产账面价值注入新设项目公司，同时视具体情况将部分负债剥离至新设项目公司名下。
通过上述方式，项目公司将仅持有目标资产及相关负债，便于装入 REITs 产品中。同时，根据相关税务规定，资产划转至项目公司的过程中，可以通过“资产+负债”的适当组合实现免缴增值税、土地增值税、契税和企业所得税。
2.专项计划设立和公募基金设立投资
（1）原始权益人投资不少于20%份额的公募基金，其他份额由公开募集，由投资人认购份额的公募基金，其他份额由公开募集，由投资人认购。
（2）公募基金100%投资于专项计划，专项计划完成募集设立。
3.支付股权对价及发放股东借款
（1）公募基金通过专项计划向RL集团支付股权转让对价，公募基金持有新项目公司100%股权。
（2）公募基金通过专项计划以股东借款形式对新项目公司发放股东借款，以偿还原有负债（或股东减资款）。至此，产品构建以降低企业所得税为目的、符合资本弱化的“小股+大债”股债结构。
4.存续期内收益分配
在收益分配环节，通过股东借款的方式使得尽量多的收益以利息方式进行分配，减少所得税对于投资人收益的损耗。