绝大多数基础设施资产为国有企业持有，在国资转让过程中涉及到的定价、交易、程序问题，需要国资监管部门的批复；转让环节涉及的税收问题，需要税政部门利好政策的支持；部分基础设施资产的业务涉及民生利益，基础设施服务的定价需要考虑民生利益等外部性因素。如何平衡市场化收益及民生利益也将是个重大的课题，对于在国有体制内的基础设施运营管理团队，发行REITs后面临公开的市场化考核，如何最大化地激发运营团队的积极性也需要多维度的考量。本文从以下四个方面对其运作模式进行分析：
（一）采用REITs模式的动因分析
1.中国经济转型发展的需要
当前稳基建是我国经济稳增长的重要任务。基础设施建设还是以财政和传统信贷为主，以债务资金推动的边际效应递减也产生了一系列问题。为了改变现有状况，当前我国基础设施REITs聚焦重点行业发展，优先支持基础设施补短板行业，包括水电气热等市政工程，才能更好地实现经济发展的需要。
2.自身规模扩张需要大量资金
随着市场份额的进一步增加，HY公司的发展也在不断向好，自身规模的迅速扩大，基础设施建设、建筑材料和人工费等大量费用不断产生，需要大量的资金作为发展的动力，保证资金的充足才能实现更好的发展，HY公司通过发行资产支持证券可以很好满足了目前公司产业扩张对资金的大量需求，实现公司的持续运营。
3.盘活存量资产，逐步实现轻资产化
HY公司经历了较长期的发展积累了大量的未来能产生现金流的资产。相对于项目收益债、普通债券等债券市场融资产品，资产证券化具有提高资产流动性，资金用途不受限制，提高证券信用评级，降低融资成本等方面的优势。通过资产证券化盘活存量资产，提高了经营运营效率，有利于拓宽融资来源，尤其是在当前监管层规范地方政府违规违法融资举债的背景下。
（二）采用REITs模式的风控分析
1.基础资产现金流风险
HY公司2019年度实现供暖收入39,302.35万元，为最大化付现经营现金净流入规模，公司将人员工资、项目修理费等金额较大的付现成本转移到关联公司，降低现金流风险。
2.公司信用风险
公募REITs是负债约束下打破基建投资瓶颈的有力工具。一直以来，中国市政基础设施主要以债务融资的方式筹措资金，多年以来负债模式有效地汇集了公众资金，支持了中国基础设施的发展。经过多年的杠杆扩张，政府部门的杠杆率一路走高，目前负债空间逐步收窄，在负债约束下，开展基建投资要灵活降低负债率，降低公司的信用风险。
3.信用增级相关风险
HY公司资产证券化流程和其他资产证券化流程一样，先将基础资产真实出售给特定目的公司，以实现破产隔离的作用，特定目的公司再以基础资产未来产生的稳定的可预期现金流作为偿债来源发行资产支持证券，这种证券在发行前通过信用增级方式来降低证券违约风险，提高证券信用等级，改善证券发行条件。
