地理理论和级差地租理论是解决人地挂钩政策中“钱”的问题的重要理论基础与依据。自古典经济学诞生以来，地租问题就一直是西方经济学的重要研究主题。威廉·配第最早研究了地租问题，他认为，地租是土地耕种者的收获去除成本之后的剩余；随后，亚当·斯密提出，“地租是一种垄断价格”，即土地所有者对土地所有权的垄断是地租形成的前提，同时，他也注意到了土地肥力、地理位置、土地用途和土地供求关系对地租水平的影响。大卫·李嘉图运用价值量是由劳动时间来决定的这一原理，提出了差额地租学说：地主占有了土地就有了占用地租的条件，它是从农业经营者创造的利润中获取的，地主不需要付出任何代价，但是地租的存在需要２个条件：一个是土地是有限的而不是无限的，另一个是止地在肥沃程度和位置上是有差异的(赵一等，2011)。马克思主义的地租理论是建立在对李嘉图为代表的资产阶级地租理论批判的基础上，并揭示了地租的实质是土地所有权的实现形式，是土地所有权和经营权相分离的情况下，商品经济机制产生的结果。
城市土地也存在地租，且往往远高于农地(戚名琛, 1994)。在实行社会主义市场经济制度的中国，基于商品经济充分发展基础上的租赁关系则是城市地租存在的客观经济条件和实现途径(余兴, 2015)。在社会主义国家中，同私有制条件下依靠土地所有权和经营权的垄断、无偿占有他人劳动的土地经济关系不同，由国家将土地使用者利用土地自然条件而带来的财富通过收入分配集中起来，然后再用于全社会，为全社会谋福利，这是社会主义城市级差地租的实质所在(陈征, 1995a, 1995b)。把地租作为经济杠杆，同价值、价格、利率、税收共同作为宏观调控的手段，有利于对城市土地进行经营管理(陈征, 1993)。尊重地租规律，国家收取城市土地级差地租、垄断地租，有助于提升用地效率，避免企业、投机土地、促进企业公平竞争(陈征, 1995a)。因此，地租，特别是城市地租的真实存在，为“人地挂钩”过程中解决“钱”的问题提供了理论依据与前提条件。
马克思认为，资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家获得的并最终归土地所有者占有的超额利润(马克思, 2004)。其中，级差地租又可以分为两种形式：级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。由于社会主义城市级差地租和农业级差地租都是在土地使用过程由于优地块具备较高的生产率，从而产生土地级差收益，并在土地所有权垄断的基础上转化为级差地租，因此两者具有共同性(余兴, 2015)，但城市地租相比于农地地租的具体条件存在较大的差异，因此城市级差地租还具有其独特的形成规律和表现形式(陈征, 1995b；余兴, 2015)。由于我国二元土地制度的存在，城乡建设用地之间土地的边际收益存在巨大差距，即级差地租Ｉ，由于位置的差异（因更加接近城镇或市场等导致土地区位优势增加）导致増加1单位城市建设用地收益远远高于增加1单位的农村建设用地所获得的收益，因此通过减少 1单位农村建设用地将其空间置换到城镇地区，能够获得较大的级差地租Ｉ。并且可以通过后续对土地的连续投资以受周围地块的利好“辐射”的影响，获得更多的级差地租Ⅱ。可见，在“人地挂钩”过程中，可通过置换城乡建设用地的空间位置可以带来级差地租Ⅰ，并在之后的发展过程中获得相应的级差地租Ⅱ。
基于对地租和级差地租理论的分析可以发现，实施人地挂钩政策，通过吸纳农村转移人口和外来人口，以及获得相应的城镇建设用地指标，在后续对新增指标的使用过程中实现地租的跃升，获得大量的级差地租，解决城镇化过程中“钱”的问题，进而可以更好地促进“人”的城镇化，实现城镇的可持续发展。
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