从法律层面分析，私有文物建筑属于私有公物，可以用公物二元产权结构理论来解释其产权结构。公物二元产权结构理论由学界在比较法国、德国、日本等国的行政所有权理论和美国的公共信托理论基础上概括而成。文物建筑产权是产权人依法对文物建筑占有、使用、收益和处分之权利。我国文物建筑分为国家所有、集体所有和私人所有三种产权类型。与国有文物建筑相比，私有文物建筑具有三个特点：一是法律明确规定产权属于个人；二是文物建筑因承载着公共利益而不能由产权人任意处置；三是其文化价值的形成与私人生活方式有密切联系。在古建筑未被认定为文物之前，其产权是单一的，古建筑属于产权人的私人物品，产权人有权对其随意处置。一旦古建筑被认定为文物，就相当于公权力通过《文物保护法》强制性地在古建筑权利结构上设立了“公共役权”，使古建筑由原来“完整意义上的私物”转变为“私有性质的公物”。在这里，公物是指为以公用为目的，依据公法要求设立的，供公众使用或受益之财产。公物成立必须具备以下要件:其一，目的要件——公物必须满足公用之目的。这是公物之所以存在的法律动因，贯彻并指导着公物从设置到管理再到利用的全过程。其二，法律要件——公物必须根据公法规则确立。唯有使私有公用物通过公法规则予以确认，接受公法规则的调整，才能保障公物公用之目的。其三，权利要素要件——公物必须供公众使用或作为受益人。公众用益权是公物成为人民行使主观公权利、分享公共利益之必然，而且也是评判公物价值是否得以最终实现的唯一标准。其四，价值要件——公物必须是有公用价值的财产。无论是哪种类型的公物，都必须具有公用价值。公共役权是指为保护文物建筑所承载的公共利益, 由文物行政部门(受役者,grantee)控制和行使，要求私有文物建筑产权人(供役者,donor)持续容忍某种限制之权利。赋予文物建筑公共役权的积极意义在于：一是促进了私有文物建筑基于公共利益之使用；二是弥补了文物建筑产权制度缺乏与公共利益联系的内容；三是对抗第三人的权利主张。
“开始公用的意思表示（公物命名）”是公物成立的之法律要件。在行政主体对物进行命名之前，该物仍属于公法或私法财产，而行政主体一旦进行公物命名，虽然该物之产权状态并未改变，但是强制性地赋予该物一项公共役权，带来实体上和程序上的法律后果是：产权人的支配权受到限制；善意取得受到限制；对物之损害可能导致私法的和公法的赔偿请求权；有关公物的争议可通过民事和行政两种诉讼途径救济；缺少私有产权人同意并不导致公物命名无效之后果。在我国，虽然文物行政部门认定文物建筑的过程中未征求产权人的意见，但依法认定文物建筑就等于强制性地与产权人达成了保护遗产的法定协议。这样，赋予文物建筑公共役权的法律后果是,古建筑自此成为私有公物，其使用权和处分权开始受到限制,产权人只能在不损害文物建筑的范围内继续行使“剩余财产权”（如使用权、部分处分权）。这就意味着私有文物建筑包含了公共役权和剩余财产权并存的二元产权结构,前者代表着社会公益，由政府（又称“公共役权物主”）代表公众予以行使,后者代表着产权人（又称“剩余财产权物主”）的私益，由产权人继续行使剩余的权利。这种二元产权结构划分的优越之处在于：将公法上“对物的支配”和私法上“对产权的支配”理念分离，保证了文物建筑管理在保持公法本色的基础上有机融入了私法内涵，文物建筑所承载的公益与产权人的私益从此实现了完美统一。公共役权与剩余财产权统一于文物建筑本体，二者不可分割，互为前提，后者是前者的基础，前者使后者得以升华。在行使中的过程中，往往是前者优于、排挤和削弱后者。所以，剩余财产权之范围往往是不固定的，会随着公共役权的强度不同而不同。公共役权则衍生出文物建筑管理权，重在协调和处理保护利用中的多元利益冲突。当文物建筑产权发生转移时，受让人必须同时接受《文物保护法》赋予受让建筑的公共役权。