源于英国的信托理念之所以在美国演变为公共信托理论，是美国根深蒂固的自由主义财产观催生使然。公共信托是指主权国家或政府作为受托人，基于社会公众的委托和维护公共利益之需要，对特定的自然资源进行管理和保护。虽然公共信托财产之特定范围最初限定在自然资源领域，但这种“特定范围”有其产生的社会背景，并非僵化不变，反而会随着各国发展之需要呈不断扩大的趋势。笔者认为，作为文化资源的文物建筑和自然资源的保护原理有异曲同工之处，同样可以成为公共信托理论中的“信托资源”，该理论也可作为文物建筑托管的理论基础。需要说明的是，公共信托理论中信托契约是“拟制”的，作为委托人的公众和作为受托人的政府之间的“委托”在现实中关系并不存在，但这并不影响该理论在国内的运用和发展，也不影响用该理论来解读私有文物建筑托管之原理。
根据公共信托理论，公众作为文物建筑公共役权的权利者，享受文物建筑所承载的公共利益。由于文物建筑资源的稀缺性，为保护文物建筑，公众就不得不委托公共利益之代表——政府来管理文物建筑。从这种意义上讲，私有文物建筑是信托标的物，公众和私有产权人同时是委托人，政府是受托人，公众是受益人。就世界文化遗产碉楼托管而言，自从碉楼被公布为各级文物保护单位特别是被授予“世界文化遗产”称号之后，碉楼就在实事和程序上成为“私有公物”，存在着“公共役权”和“剩余财产权”并存的二元产权结构。由于碉楼产权人多移居海外，无法在实事上享有碉楼的“剩余财产权”，“人去楼空”必然导致碉楼败坏。为保护碉楼所承载所承载的公共利益，开平市政府对碉楼实施“产权托管”，其实质是“公共役权”对“剩余财产权”的善意削弱，结果是“剩余财产权物主”仅保留占有权，使用权、收益权和处分权无偿或有偿流转给政府。这里的“善意削弱”是指，与以往公权对私权的恶意侵占不同，碉楼托管的初衷是基于保护之需要，得到了产权人的积极配合，属于典型的“公私合作”。通过这种公私合作，碉楼保护之公益和产权人之私益都得到了保障。所以，碉楼托管模式一经产生，就获得了联合国科教文组织和国家文物局的高度评价。在文物建筑托管期间，政府根据协议享有建筑的使用、收益和处分的权利，并承担相应的义务:将托管文物建筑与政府财产分开管理；若是有偿托管，需将相关经济收益按托管契约支付给受益人；对托管文物建筑进行妥善管理；应受益人之要求，弥补由于其管理失当而造成的损失；文物建筑托管协议期内需履行的其它责任。
文物建筑管理权与公共役权不是相同的概念。文物建筑管理权则是基于公用之目的而对其加以保护和利用的一种概括性权力。具体内容包括：制定文物建筑保护规划；建立文物建筑管理规章制度；建立文物部门与其它部门之间的合作机制；及时消除文物建筑可能存在的安全隐患；对建设控制地带内的建设活动进行控制；联络相关各方和当地社区；培养高素质管理人员；定期维护文物建筑；提供高水平的展陈和价值阐释；收集、整理档案资料；管理旅游活动；保证必要的保护经费来源。公共役权则意味着文物部门代表政府行使这项权力时，无论相对于文物建筑产权人或是利用人，都具有法律上的优势效力。公共役权可派生出文物建筑管理权和利用权，其中利用权之范围与剩余财产权被“排挤”的范围基本相同。公共役权和管理权的关系是：从消极的角度看，利用权是文物建筑管理权不得逾越的界限，是对文物建筑管理权的限制；从积极的角度看，文物建筑管理权存在之目的在于维护文物建筑正常的利用秩序、保障利用者的利用权利，防止产权人、利用人的行为违背文物建筑公用之目的。