园区创业初期仅作为上海彭浦工业基地的组成部分，是“南厂北移”后形成的轻工、纺织、电器等传统工业的产业基地，土地以划拨为主，一次开发在创业期基本完成。到了转型发展与整合提升期，园区整体改造转型为产城融合的生态工业示范园区，构建生产性服务业和高新技术产业集聚的新兴产业体系，转型策略是通过控规调整促进土地二次开发。
（1）规划调整为转型首要
园区整体改造从规划入手，把“规划调整、形态优化”作为转型首要。园区在第二阶段转型发展期制定了转型发展战略规划，首要任务就是调整控规，把原先的老厂房规划建造标准工业厂房；随着区域社会、经济的发展，园区继续修整控规，在工业土地上建造商务楼宇、工业别墅、研发楼和商业办公；接着又将部分工业用地调整为商办用地，建造符合国际绿色建筑标准的甲级写字楼。近十年园区先后三次进行控制性详细规划修编、调整，商业和商务办公混合用地建筑面积增加了约182万平方米，满足了不同规模、不同性质、不同业态的总部企业办公和楼宇经济发展的需要，为未来园区深度转型奠定了坚实基础。
（2）土地滚动开发成效显著
园区的土地一次开发在摸索创业期基本完成，转型开发建设过程中始终围绕土地二次开发节约集约利用[4]，坚持“聚焦、提升、创新、优化”，积极破解开发建设中的难题，部分土地在二次开发的基础上进行滚动再开发，产业发展空间得到进一步拓展。
开发特点：一是投入资金数额大、开发周期长。因为园区整体转型进行二次开发的土地基本上是通过土地收储后再公开招拍挂出让，并且部分土地的性质发生变化，由工业用地转为经营性用地，土地收储的成本非常高，使得土地开发的周期比较长。二是严格按国家相关规定进行有序开发建设。园区根据总体规划对土地进行“七通一平”满足供地条件，再依照土地管理法要求通过划拨、协议出让、招拍挂等方式出让土地使用权。三是土地节约集约利用程度高。集团积极主动参与土地的受让，通过获得土地使用权建设标准厂房或商办楼，商务楼宇容积率达1.8以上，标准厂房基本无预留地，土地高度集约利用。
开发模式：园区主要采用三种开发建设模式，第一种模式是集团对园区内部分集体土地征地后进行公开招拍挂出让，第二种模式是集团回购园区内企业的土地再公开招拍挂出让，第三种模式是集团与企业合作共同开发，并以第二种模式回购土地为主。通过多年努力，集团已完成千亩土地储备，未来将有近200万平方米符合总部型、领袖型、创新型、功能型、知识密集型企业办公的绿色低碳产业载体拔地而起，为园区可持续发展提供充足空间。
开发成效：集团通过土地回购、合作开发等多元模式，加快对园区老厂房改造升级的步伐，已将原来的彭浦老工业基地改造成以电子通讯生产性服务业和高新技术产业集聚区。一是总部经济、楼宇经济和外资经济快速发展，商办楼宇按使用单元配置水、电、电信、网络等配套设施，可分层或者整幢出售、出租，并可分层办理房地产证，工业用地的建筑密度和容积率迅速提高，土地集约度高、经济效益好。二是为有需求的企业量身定做标准厂房，既有特色又集约用地。三是积极探索地下空间混合开发，用下沉或半下沉方式建设公共配套服务设施，完善餐饮、银行、邮政等公共设施，提高土地的集约利用度。集团还将探索老厂房改造、租赁住房[5]等业务，在城市产业升级、城区改造中寻找新的发展机会。