（一）土地产权权能理论
马克思土地产权理论认为土地产权是由土地终极所有权以及由其衍生出来的占有权、使用权、收益权、处分权、转让权、抵押权等权能组成的权利束。所谓“终极所有权”就是指所有权主体把土地当作他的意志支配领域而加以保持，排斥他人并得到社会公认的权利”，是其他一切权能的前提和基础，这种权能不仅意味着无论其它权能置于谁手，不管产权权能分散到何种程度或者权能结构产生何种绩效，土地都归终极所有权主体所有，也暗含着土地终极所有者享有对土地的最终裁判权。
在分析和研究土地所有权这个基本问题的基础上，马克思提出了从所有权中衍生出来的土地占有、使用、收益和处分等权能，这一系列衍生权能是土地所有权的具体体现。土地占有权是指权利主体依照现实社会经济关系实际控制土地的权利，土地使用权是权利主体基于一定的规则对特定土地加以实际利用的权利，土地收益权则赋予了权利主体根据自身享有的权能从土地获得收益的权利。土地处分权是土地权利主体在法律允许的范围内对土地的处理权利，其中，最初处分权是指土地所有者将自己的土地予以自用、抵押、出租的权利，最终处分权指的是土地所有者把土地出租给他人使用，租约期满之后将土地自用、抵押、重新出租的权利。
（二）土地产权结合与分离理论
围绕土地所有权这一权能核心，各项衍生权能既可以依附土地所有权构成权利束整体运行，也可以从权利束中分离出来或组合运行属于不同的权能主体。马克思认为产权的所有者总是通过这种权能的分离和聚合所构成的新的经济关系来不断实现财产的所有。
马克思还细致探讨了在不同历史时期下土地产权各项权能所表现出来的不同的分离和聚合形式。在生产力水平极其低下的原始公社时期，小土地所有制下土地产权的各项权能高度统一，土地所有权主体拥有自己土地上产出的全部收益，而不必向其它任何主体交纳粗金，因此地租也不以一个单独的形式表现剩余价值。随着生产力的发展和生产关系的调整，土地产权不再具有封闭性的特征，各项权能与终极所有权分离并独立运作，这主要存在于私有社会中，马克思解释说“农民作为直接生产者不是所有者，而只是占有者”。而后，马克思在考察亚细亚所有制的土地所有形式时，提出了土地国有基础上的所有权与使用权、占有权的分离。此时土地所有权虽然归国家所有，占有权、使用权依然可以从中分离出去给私人享有。
（三）土地产权配置理论
土地产权配置的商品化和市场化是资本主义经济发展到一定阶段的产物。在商品经济条件下，土地所具有的自然和社会双重属性，使得土地产权不仅是人们收入的源泉，而且作为一种产权和产权主体获取收益的一种手段，被逐渐地商品化并进入商品市场进行交易。
土地产权商品化交易直接引发的经济问题就是如何对土地资源进行优化配置，马克思认为土地部分产权出租或转让和土地全部产权出让、买卖是两种有效的市场配置方式。由于土地所有权人拥有的所有权本身不能创造价值，而非所有权人出于经营管理和资本增值目的需要向所有权人取得土地，这种土地供需的失衡状态促使了土地部分产权出租或转让行为的发生。进一步讲，也有土地全部产权买卖的现象，这种土地产权和货币产权的互相让渡伴随着市场经济的发展也逐渐常态化和复杂化。基于此，土地产权商品化为土地产权市场化提供了理论前提和基础，而土地产权配置市场化是土地产权商品化的必然结果。