REITs 法律环境之国别比较与经验借鉴

摘  要：本文对全球REITs的起源与发展、REITs法律关系的主体结构进行了分析；分别对荷兰、比利时、法国、德国、英国的REITs发展与法律环境的关系进行了比较研究，在此基础上得出结论：发展我国的REITs市场，应该注重学习别国的成功经验、保持REITs法律的灵活性和对市场的应变能力，并注意其他配套法律的制定和修改；通过法律法规的行使将REITs纳入证券的监管体系等。

关键词：REITs；法律环境；国别比较；经验借鉴

REITs（Real Estate Investment Trusts，即房地产信托投资基金），是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的信托投资基金。按照通说，REITS是指基于信托原理，由管理者、托管者和受益者三方当事人构成的REITS形态^[1]。它由三方当事人构成：（1）管理人（托人）。它是基金的发起人，由它来发行基金受益凭证，募集资金，然后将募集的资金交给受托人保管，同时对所筹集的资金进行具体的投资运用。（2）托管人（受托人）。受托人一般为信托人或银行，根据信托契约规定，接受委托，保管募集的资金及其他代理业务和会计核算业务。（3）受益人（投资人）。是认购受益凭证的投资者。他通过认购受益凭证，参加基金投资，成为基金当事人，并根据持有的受益凭证份额分享基金的投资收益。

REITs作为一种信托投资基金，在法律本质上与证券投资基金和产业投资基金并无不同，只是其专注于投资房地产领域。其实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。